Nieruchomości dzieli się ze względu na rodzaj własności, a mianowicie na prywatne i publiczne.
Większość nieruchomości na rynku jest prywatną własnością - nieruchomości prywatne, których zaletą jest nieskrępowanie negocjacji oraz zawierania prywatnych umów, których przedmiotem są prawa własności należące do konkretnych osób fizycznych oraz firm.
Nieruchomości prywatne
Prawa te dotyczą kontrolowania, używania, korzystania, obrotu jak również zmiany substancji oraz formy nieruchomości, a zatem można wysnuć wniosek, że nieruchomość jako prywatna własność jest wiązką tych praw własności.
Wbrew pozorom, znajomość tych praw poprzez zarządzającego nieruchomością jest wyjątkowo ważna, bo niektóre z nich są ograniczone ewentualnie przysługują właścicielowi tylko warunkowo, zatem w teraźniejszych czasach wiedza o posiadanych prawach jest na pewno zaletą ze względu na otaczającą rzeczywistość.
Prawa własności nieruchomości
Prawa własności nieruchomości znamionują się trwałością oraz nienaruszalnością, jednakże obie te cechy zależne są od istniejącego systemu prawnego, a także przyjętych w środowisku moralnych norm które nadają prywatnej własności moc prawną, przez wprowadzenie bardziej ewentualnie mniej skutecznej ochrony praw własności. Wyrazem trwałości tych praw jest prawo dziedziczenia, pojmowane jako przeniesienie praw właściciela na jego potomstwo ewentualnie określenie poprzez niego osoby, która będzie czerpać z tych praw dochody, zyski. Oprócz tego trwałość praw jest również zależna od moralnych wzorców, zatem od akceptacji społeczeństwa i pozytywnej moralnej oceny własności prywatnej.
Warto równocześnie zaznaczyć, iż poszczególne prawa własności określają także stosunku ekonomiczne na tle konkretnej nieruchomości, a zatem definiują prawa majątkowe, czego odbiciem jest nabywanie oraz zbywanie praw własności do nieruchomości, co na ogół dokonywane jest z pomocą cywilno-prawnej umowy na rynku nieruchomości.
Nieruchomości publiczne
Obok prywatnych nieruchomości wyróżnia się również wspomniane wcześniej, będące publiczną własnością, nieruchomości publiczne, pojmowane jako aktywa należące do instytucji oraz firm, w których udział publicznego kapitału przekracza 50%, ewentualnie do instytucji, a także przedsiębiorstw, których cele, kontrola oraz rachunkowość mają charakter publiczny. Sposoby używania tego typu nieruchomości są precyzyjnie określone, mianowicie mogą one być ogólnodostępne (z których używania nie można wyłączyć nikogo), mogą być przeznaczone na wyjątkowe potrzeby konkretnych podmiotów (np. wyposażenie techniczne), a także mogą wykorzystane zostać w komercyjnych celach dla innych użytkowników np. w postaci wynajmu. Jeśli chodzi o ten rodzaj nieruchomości, to rynkowe reguły są w stosunku do nich raczej niestosowane, bowiem mechanizmy rynkowe w stosunku do nieruchomości publicznych, jak również wobec świadczonych dzięki nim usług okazują się nieskuteczna. Także nieograniczony oraz bezpłatny dostęp do korzyści płynących z ich używania powoduje, iż gospodarowanie nieruchomościami publicznymi jest inne od zarządzania prywatnymi nieruchomościami.
Prawa rzeczowe nieruchomości
Wśród praw rzeczowych, odnoszących się do całości nieruchomości, należą:
1. prawo własności,
2. prawo użytkowania wieczystego
3. ograniczone prawa rzeczowe, do których należą:
- służebność,
- użytkowanie,
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu,
- hipoteka.
Ich zbieżną właściwością jest materialny charakter powodujący, iż są one zbywalne, tzn. można je przenieść na inną osobę. W drodze praktyki prawnej można przenieść na drugą osobę bądź uchwalić tylko prawo rzeczowe przewidziane w KC, tylko oraz wyłącznie o takiej treści, jakie przewiduje prawo. Wyżej wymienione prawa mają naturę praw bezwzględnych, tzn. iż są efektywne wobec wszystkich.
To, co odróżnia ograniczone prawa rzeczowe od własności (współwłasności) oraz użytkowania wieczystego, to okoliczność, iż są one prawami na rzeczy cudzej. Jest wyrazem tego, że dla posiadacza (użytkownika wieczystego) rzeczy stanowią one obciążenie jego własności. Jednakże uprawnionemu dają prawną perspektywę korzystania z cudzej rzeczy. Przy czym ustawodawca obszernie określił przywileje wynikające z danego prawa przypisanego do grupy ograniczonych praw rzeczowych.
Inaczej rzec ujmując, to z charakterystycznych cech nieruchomości oraz praw z nią skorelowanych wynika indywidualność tego rynku, który jednak w podstawowych kwestiach dotyczących mechanizmu rynkowego zachowuje się - z rozważaniem tej specyfiki - jak każdy inny rynek.
Komentarze