Zarządzanie obiektem - jak robić to skutecznie?

Zarządzanie obiektemPrzegląd regulacji prawnych z zakresu zarządzania obiektami daje jedynie mgliste pojęcie o tym, jak ważne i wymagające jest zarządzanie obiektem. Facility management wydaje się być odpowiedzią na obecne potrzeby zarządzających budynkami. Czy faktycznie tak jest?

Zmieniające się trendy w budowaniu obiektów, stosowanie innych materiałów czy wykorzystanie nowoczesnych technologii to wyzwania, które stoją przed osobami, których obowiązkiem jest zarządzanie obiektami. Nie można też zapominać o sprawach administracyjnych czy społecznych. Facility management wydaje się być odpowiedzią na obecne potrzeby zarządzających budynkami. Czy faktycznie tak jest?

Zarządzanie obiektem - definicja

Przegląd regulacji prawnych z zakresu zarządzania obiektami daje jedynie mgliste pojęcie o tym, jak ważne i wymagające jest zarządzanie obiektem. Podstawowym aktem, który reguluje kwestie dotyczące zarządzania budynkami i innymi obiektami jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Cytując art. 184b.: "zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i działań, których zadaniem jest zagwarantowanie racjonalnego gospodarowania budynkiem".

Zarządzanie obiektami w praktyce

Bieżąca administracja budynku to konieczność, aby zachować dobry stan obiektu, zapewnić bezpieczeństwo i dbać o przestrzeganie zasad higieny. Poza czynnościami związanymi z administracją konieczne jest dbanie także o stan energetyczny obiektu, a także fundusze na ewentualne naprawy, konserwację czy renowację. Co więcej, zarządzanie obiektami w praktyce oznacza także dbanie o bezpieczeństwo użytkowania obiektu przez osoby przebywające w nim lub nawet w pobliżu.

Dobre zarządzanie nie opiera się jednak tylko na kontroli i nadzorze, ale także na planowaniu i inwestowaniu w obiekt - szukaniu rozwiązań, które najlepiej sprawdzą się w danym obiekcie.

Czym jest zarządzanie obiektem?

Zarządzanie obejmuje duży zakres działań, które wymagają podejmowania wielu ważnych decyzji. Celem zarządzania jest zapewnienie najlepszych warunków do efektywnego wykorzystania zasobów i funkcjonowania wielu procesów jednocześnie, które umożliwiają realizację postawionych obiektowi celów. Zarządzanie obiektem to obowiązek, który wymaga wiedzy i doświadczenia z zakresu korzystania i nadzorowania między innymi inspekcji instalacji sanitarnej, elektrycznej, gazowej i przeciwpożarowej, a także umiejętności planowania.

Przegląd budynku

Inspekcja instalacji sanitarnej

  • kontrola głowic, stanu podgrzewaczy i podpięcia instalacji wodno-kanalizacyjnej;
  • weryfikacja temperatury wody ciepłej i zimnej.

Inspekcja instalacji elektrycznej

  • wykonanie niezbędnych pomiarów elektrycznych;
  • sprawdzenie rezydencji izolacji przewodów, pętli zwarcia, uziemienia;
  • kontrola natężenia oświetlenia awaryjnego, wyłączników RCD;
  • weryfikacja stanu instalacji piorunochronnej.

Inspekcja instalacji gazowej

  • sprawdzenie i pomiary szczelności instalacji, podłączeń, przewodów, czujek, uszczelek i jakości zaworów;
  • ocena stabilności połączeń elektrycznych w piecach;
  • prawidłowe ustawienie elektrod zapłonowych i jonizacyjnych;
  • regulacja palników;
  • ocean pomp i czystości syfonów.

Inspekcja instalacji przeciwpożarowej

  • przegląd hydrantów, urządzeń gaśniczych i kurtyn przeciwpożarowych;
  • sprawdzenie systemu sygnalizacji pożarowej, systemu oddymiania, sygnałów dźwiękowych;
  • pomiary oświetlenia awaryjnego;
  • aktualizowanie instrukcji PPOŻ.

Kogo dotyczy zarządzanie obiektami i facility management:

  • właścicieli nieruchomości prywatnych i komercyjnych;
  • zarządców nieruchomości;
  • pracowników administracji publicznej;
  • pracowników wspólnot mieszkaniowych;
  • pracowników spółdzielni mieszkaniowych;
  • pracowników nadzoru budowlanego;
  • pracowników nadzoru technicznego;
  • osób przeprowadzających prace techniczne w budynkach;
  • kierowników budowy;
  • rzeczoznawców;
  • inwestorów.

Przeglądy instalacji budynków - co trzeba wiedzieć?

Inspekcje techniczne urządzeń i instalacji budynków to w skrócie facility management. Chociaż definicje określenia nieco różnią się między sobą, to cel zarządzania obiektem jest jeden: cykliczne i rzetelne przeprowadzanie kontroli nad funkcjonalnością budynku. Skuteczność przeprowadzania nadzorów i wykrywania usterek zapewniają między innymi ustawowe ramy.

Przeglądy wykonuje się co rok lub co pięć lat. Trzeba przy tym pamiętać, że sprawdzenie stanu technicznego obiektu i instalacji powinno być wykonywane przez osoby uprawnione w świetle prawa budowlanego do weryfikacji stanu budynku. Powinny to być osoby, które posiadają odpowiednie kompetencje i uprawnienia, a także wieloletnie doświadczenie.

Zarządzanie obiektem

Przepis na skuteczność zarządzania obiektem: przepisy, analizy, doświadczenie

Zlecenie realizacji facility management warto powierzyć osobom, które potrafią przeanalizować stan obiektu pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, dokonać rzetelnej analizy, a także zaproponować lepsze wykorzystanie potencjału budynku. Aby zapewnić skuteczne zarządzanie obiektem, wybieraj zespoły doświadczonych specjalistów, którzy potrafią zweryfikować wymogi prawne, dostosowując je pod kątem rodzaju obiektu, potrafią czytać dokumenty budowlane i dotyczące instalacji technicznej, a także dokonują analizy przeprowadzanych konserwacji i wcześniej wykonanych przeglądów.

W trosce o najlepsze wykorzystanie obiektu warto zlecić dodatkowo analizę stanu zużycia instalacji i urządzeń, zaplanowanie napraw czy sporządzenie planu potencjalnej modernizacji.

Komentarze