Plan ogólny to nowe narzędzie planowania przestrzennego, które w najbliższych latach wpłynie na to, co i gdzie będzie można budować. Skutki jego wprowadzenia odczują przede wszystkim właściciele działek oraz osoby planujące budowę domu lub inną inwestycję. Wprowadzenie planu ogólnego będzie miało bezpośredni wpływ zarówno na treść miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jak i na możliwość oraz zakres wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Plan ogólny a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co się zmienia?
Plan ogólny jest dokumentem, który wyznacza ogólne kierunki zagospodarowania terenu, a miejscowe plany muszą się do nich dostosować.
Dotychczas obowiązywało studium, które dawało gminom sporą swobodę. Wystarczyło, aby miejscowy plan nie naruszał jego ustaleń. W praktyce oznaczało to, że nawet jeśli studium przewidywało zabudowę mieszkaniową, plan miejscowy mógł ją zawęzić do zabudowy jednorodzinnej albo dopuścić niewielki procent usług.
Plan ogólny wprowadza znacznie bardziej rygorystyczne zasady. Od teraz miejscowy plan będzie musiał być w pełni zgodny z planem ogólnym, m.in. w zakresie:
- przeznaczenia terenu (czy ma to być zabudowa mieszkaniowa, usługowa, czy inna),
- intensywności i skali zabudowy,
- maksymalnej powierzchni zabudowy,
- udziału terenów zielonych,
- dostępu do infrastruktury społecznej, takiej jak szkoły czy przedszkola, jeśli takie standardy zostaną określone.
Jeżeli miejscowy plan nie spełni tych wymagań, może zostać uznany za nieważny i zaskarżony do sądu administracyjnego.
Nowe zasady nie unieważniają obowiązujących planów miejscowych. Zastosowanie znajdą dopiero przy ich zmianie lub uchwalaniu nowych planów - nawet wtedy, gdy zmiana dotyczy tylko niewielkiego fragmentu terenu.
Znaczenie planu ogólnego dla decyzji o warunkach zabudowy
Jeszcze większe znaczenie plan ogólny będzie miał dla decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych "WZ-tek". To właśnie one są dziś podstawą do budowy na terenach bez planu miejscowego. Jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego do 31 grudnia 2025 r., nie będzie można wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli plan ogólny zostanie uchwalony, decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła być wydana tylko dla działek położonych na tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy. To gmina zdecyduje, gdzie taki obszar wyznaczyć, ale nie ma obowiązku wyznaczania go w ogóle. Brak obszaru uzupełnienia zabudowy oznacza brak możliwości uzyskania decyzji WZ.
Dodatkowo przepisy dokładnie określają, gdzie i na jakich zasadach taki obszar może powstać. Szczególne ograniczenia dotyczą gruntów rolnych wysokich klas, zwłaszcza poza granicami miast.
Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?
Wprowadzenie planu ogólnego to zmiana, która wpłynie na możliwość realizacji inwestycji budowlanych. Zarówno inwestorzy, jak i właściciele nieruchomości muszą na bieżąco analizować projekty planów ogólnych i aktywnie uczestniczyć w procedurze planistycznej. Świadome działanie na tym etapie uchronić przed poważnymi ograniczeniami inwestycyjnymi w kolejnych latach.