Rozpoczynając plan budowy własnego mieszkania lub decydując się na zakup a nawet wynajem z pewnością zetkniesz się z dość tajemniczym pojęciem powierzchni użytkowej. Na pewno się zastanawiasz co to w ogóle jest i po co Ci ta wiedza. Wbrew pozorom, jednak zagadnienie pomimo, że wydaje się błahe to jest niezwykle istotne i warto się z nim zaznajomić.
Co to jest powierzchnia użytkowa?
Powierzchnia użytkowa budynku jest niczym innym jak sumą powierzchni przeznaczonej do użytku wszystkich kondygnacji domu. Jest to miejsce, które służy do zaspokajania codziennych potrzeb związanych z przeznaczeniem poszczególnych pomieszczeń jak np. kuchnia, łazienka czy tez sypialnia.
Powierzchnia użytkowa jest najbardziej podstawowym parametrem, na który zwraca się uwagę zarówno przy budowie nowego doby jak i podczas zakupu. To również istotna informacja dla osób ubiegających się o kredyt. Bardzo często spotykaną sytuacją jest różnica w wartości pomiarów umieszczonej w projekcie od faktycznej wartości. Dlaczego tak się dzieje? Otóż najczęściej wynika to z częstych różnic pomiędzy przyjętymi metodami dokonywania pomiaru.
Powierzchnię użytkową można podzielić na podstawową i pomocniczą, które zależne są od konkretnego przeznaczenia budynku.
Powierzchnia użytkowa podstawowa mieszkania
Obejmuje pomieszczenia o przeznaczeniu zaspokajającej podstawowe codzienne potrzeby, które odpowiadają poszczególnemu przeznaczeniu i funkcjom budynku. Dobrym przykładem jest w budynkach o przeznaczeniu przemysłowym - powierzchnie przeznaczone do prowadzenia produkcji.
Powierzchnia użytkowa o charakterze pomocniczym
Stanowi tę część, która spełnia tzw. funkcje służebne, czyli np. w budynku przemysłowym są to pomieszczenia administracyjne.
Powierzchnia użytkowa - normy prawne w Polsce
Definicja powierzchni użytkowej została jasno zdefiniowana przez prawo polskie. Z racji tego, że pojęcie powierzchnia użytkowa występuje w wielu dokumentach rangi państwowej, ciężko jest przytoczyć jedną definicję, która precyzyjnie określa to sformułowanie.
Jednak za dość uniwersalną można przyjąć Polską Normę PN-ISO 9836:1997, która mówi, że powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacyjnej netto, czyli takiej, która jest ograniczona przez elementy zamykające.
Definicje są zawarte w kilku ustawach:
"Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - art. 2 pkt 7"
"Do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, łazienek, przedpokoi, holi, alków, korytarzy, spiżarni oraz innych pomieszczeń mieszkalnych i gospodarczych, które służą lokatorom, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.
Do powierzchni użytkowej lokalu nie zalicza się powierzchni: loggi, balkonów, tarasów, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału."
"Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych - art. 1a pkt 5"
"Za powierzchnię użytkową budynku lub jego części uważa się powierzchnię mierzoną na każdej kondygnacji, po wewnętrznej długości ścian, z wyjątkiem szybów dźwigowych oraz powierzchni klatek schodowych. Zgodnie z ustawą kondygnacja to również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe."
"Ustawia o podatku od spadków i darowizn - art. 16 pkt 4"
"Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń, na wszystkich kondygnacjach. Do powierzchni użytkowej nie zalicza się powierzchni piwnic, klatek schodowych oraz dźwigów."
Nie tylko wyżej wymienione definicje są bardzo ważne ale również prawidłowy sposób przeprowadzania pomiarów.
Prawidłowy pomiar powierzchni użytkowej
Sposób w jaki należny dokonać prawidłowego pomiaru powierzchni użytkowej również został precyzyjnie określony przez polskie prawo. W "Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego" - § 11 pkt. 2 b wprowadzono ujednolicenie, według którego obliczanie powierzchni użytkowej całych pomieszczeń lub ich części należy przeprowadzać w zależności od ich wysokości.
Prawidłowy pomiar należy przeprowadzić na poziomie posadzki pomieszczenia mieszkania oraz w przestrzeni przegród, które mogą ograniczać w stanie całkowicie wykończonym. W przypadku naszego kraju dokładność pomiaru została określona na poziomie do 0,1. a dokładność obliczeniowa do 0,01 m kwadratowego.
Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych" - powierzchnię użytkową mierzy się i określa się dla każdej kondygnacji osobno oraz w przypadkach, gdy jest to potrzebne, dzieli się na powierzchnie poszczególnych kondygnacji.
Z tego zapisu powstało kilka zasad, co do których należy się stosować. Pierwszą z nich jest informacja, że dla pomieszczeń o wysokości nie mniejszej niż 2,20m co do zasady liczy się 100% powierzchni użytkowej. Z kolei jeśli pomieszczenie mieści się w przedziale wysokości pomiędzy 1,40m a 2,20m pomiar powierzchni użytkowej zmniejsza się do 50%. Do całkowitego pominięcia powierzchni użytkowej dochodzi w sytuacji gdy wysokość pomieszczenia nie przekracza 1,40m.
Niezależnie od ustawy, która określa definicję powierzchni użytkowej, sposób obliczania jest dokładnie taki sam i rządzą nim te same reguły. Dodatkowo w przypadku, gdy zastosowanie ma Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych do powierzchni użytkowej należy włączyć również powierzchnię piwnicy, podczas gdy w pozostałych przypadkach nie jest ona brana pod uwagę.
Samodzielny pomiar powierzchni użytkowej nie jest dobrym pomysłem. Wynika to z faktu, że wymagania i reguły kierujące wykonywaniem obliczeń powierzchni użytkowej, które wynikają z norm a także z przepisów prawnych są bardzo ogólnikowe. Praktyka jest niezwykle skomplikowana, ponieważ w budynkach i różnego rodzaju kondygnacjach i pomieszczeniach zastosowano naprawdę zróżnicowane rozwiązania konstrukcyjne jak również korzystano z różnych materiałów. Niektóre aspekty mogą mieć znaczący wpływ na ostateczną wartość pomiaru powierzchni użytkowej.
Obecnie co raz bardziej popularna jest międzynarodowa norma pomiaru Standard BOMA 2010, która została wprowadzona celem ujednolicenia metody mierzenia powierzchni użytkowej na całym świecie. Metoda ta została wprowadzona przez organizację The U. S. Building Owners And Managers Associaciot (w skrócie BOMA). W Polsce jest dosyć często wykorzystywana przez deweloperów. Atutem tej metody jest fakt, że nie pomiar nie jest zależny od aranżacji wnętrza. Co to oznacza w praktyce? Że nawet po dokonaniu zmian w aranżacji nie trzeba wykonywać ponownego pomiaru. To znaczne ułatwienie dla mieszkańców, bowiem często przeprowadzając niewielki remont trzeba ponowić pomiar.
Komentarze