Siedlisko - czym jest? Przekształcenie, odrolnienie działki siedliskowej

Siedlisko, działka siedliskowaDziałka siedliskowa potocznie nazywana jest siedliskiem. Nazewnictwo to odnosi się do działek gruntów pod zabudowaniami gospodarstwa rolnego, które wchodzą w jego skład. Terminem tym określa się również działki nadające się pod taką zabudowę. Siedlisko może powstać na terenach rolnych bez odrolniania gruntu.



Pozwolenie na budowę na działce siedliskowej nie jest jednak dostępne dla wszystkich, co wynika z jej ścisłego powiązania z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Czym jest działka siedliskowa?

Zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem, działka siedliskowa jest nieruchomością gruntową. Proces przekształcenia zwykłej działki w siedlisko jest możliwy tylko w formie gospodarstwa rolnego, a samej czynności może dokonać jedynie rolnik. W praktyce dotyczy to osób, które:

  • przez ostatnie 5 lat prowadziły gospodarstwo rolne lub w nim pracowały,
  • posiadają wykształcenie rolnicze,
  • znajdują się w posiadaniu gruntów rolnych.

Na działkę siedliskową składa się tylko grunt dostępny pod budynkami gospodarstwa rolnego, dlatego obejmuje ona też obiekty wykorzystywane do prac związanych z jego prowadzeniem - np. chlewnie, obory czy stajnie. Z tego względu budowa domu na takiej działce wymaga postawienia dodatkowych budynków, których usytuowanie będzie zgodne z uwarunkowaniami lokalnych przepisów w zakresie planowania przestrzennego.

Siedlisko
Siedlisko

Jak przekształcić działkę w siedlisko?

Aby ocenić możliwość przekształcenia działki rolnej w siedlisko, należy wysłać do gminy stosowne zapytanie. Konieczne jest też uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli dokumentu określającego minimalną powierzchnię działki przeznaczonej pod zabudowę siedliskową. Jeżeli nie spełnia ona wymagań regulacji, jej przekształcenie w siedlisko nie będzie możliwe. W przypadku braku posiadania własnego planu przestrzennego przez gminę, należy wystąpić o specjalne warunki zabudowy. Dokument ten można otrzymać wówczas, gdy posiadany grunt posiada powierzchnię przekraczającą średni wymiar ustalony w uchwale przez gminę.

Kto może kupić siedlisko?

Liczne zmiany w polskim prawie znacząco utrudniły obrót gruntami rolnymi, przez co ich zakup jest możliwy praktycznie tylko dla rolników. Działki siedliskowe zostały jednak wyjęte z tych przepisów, przez co występują dla nich odrębne rozporządzenia. Siedlisko może dzięki temu kupić nie tylko rolnik, ale też każda inna osoba. W pierwszym przypadku postępowanie odbywa się w normalnym trybie. Jeżeli jednak działkę siedliskową chce kupić osoba niebędąca rolnikiem, musi po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę przeprowadzić tzw. odrolnienie. W przypadku zakupu siedliska z już istniejącą zabudową rolną, istnieje możliwość wystąpienia z wnioskiem o przebudowę budynków usytuowanych na jej terenie.

Jak wygląda odrolnienie działki?

Odrolnienie działek rolnych i siedliskowych bazuje na tych samych procedurach prawnych. Na początek należy ustalić, czy dana działka jest objęta miejscowym planem przestrzennym. Jeżeli gmina nie posiada takiego planu, trzeba uzyskać stosowne informacje w formie decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu należy złożyć wymagany wniosek do władz. Wnioskodawca powinien podać swoje dane osobowe, a także dokładnie zdefiniować nieruchomość oraz sposób zmiany przepisów z uzasadnieniem. Do wniosku warto dołączyć wypis z rejestru gruntów, a także wyrysy mapy ewidencyjnej czy zasadniczą mapę nieruchomości. Jego postulatywny charakter sprawia niestety, że nie obowiązują żadne regulacje związane z czasem rozpatrzenia. W praktyce trudno ocenić, kiedy nastąpi odpowiedź. Jeżeli będzie ona pozytywna, rozpocznie się procedura zmiany zapisów związanych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka Siedliskowa
Działka siedliskowa

Jak przebiega proces zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Procedura zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rozpoczyna się od podjęcia uchwały w ewidencji założeń planu przestrzennego. Na kolejnym etapie do lokalnych mediów trafia informacja o przygotowaniach do naniesienia zmian, po czym  następuje proces opracowania nowego projektu planu przestrzennego z uwzględnieniem opinii na temat wprowadzonych wniosków. Na koniec uzyskiwana jest zgoda na przekształcenie działki siedliskowej w grunt nie rolny, a nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest udostępniany do wglądu z możliwością rozpatrzenia ewentualnych uwag. Jeżeli w wyniku wprowadzenia zmian wartość działki wzrośnie, od jej właściciela może zostać pobrana opłata planistyczna nieprzekraczająca 30 procent kwoty wzrostu.

Czym różni się siedlisko od działki budowlanej?

Powierzchnia i geometria działki budowlanej muszą być wystarczająco duże, aby umożliwić postawienie na niej budynku. W przypadku siedliska, powierzchnia nie może być mniejsza niż 1,5 ha. Większość działek siedliskowych to nieruchomości gruntowe, których powierzchnia sięga w granicach 1,5 - 3 ha. Kolejność różnicą są wymagania pod względem obecności stosownej infrastruktury technicznej. O ile działka budowlana wymaga instalacji elektrycznej, instalacji ciepłowniczej czy zaopatrzenia w media, w przypadku siedliska nie jest to konieczne. W praktyce jego nabycie wymusza jednak na osobie niebędącej rolnikiem przeprowadzenie procesu odrolnienia po budowie, dlatego i tak musi on sprostać obowiązkowi zapewnienia odpowiedniej infrastruktury. Oba rozwiązania różnią się również ceną. Z reguły działki siedliskowe są relatywnie tańsze, niż działki budowlane. W dużej mierze wynika to z niższego zapotrzebowania na nieruchomości tego typu, ponieważ osoby niebędące rolnikami muszą przeprowadzić szereg dodatkowych czynności prawnych.

Przekształcona działka siedliskowa
Przekształcona działka siedliskowa

Czy można zaciągnąć kredyt na działkę siedliskową?

Proces zaciągania kredytu hipotecznego na działkę siedliskową wygląda podobnie, jak w przypadku działki budowlanej. Procedura ta jest dużo bardziej skomplikowana dla działek rolnych, a często nawet niemożliwa. Wynika to z faktu, że zabezpieczenie w formie nieruchomości rolnej zwykle okazuje się niewystarczające dla banków. Instytucje akceptują jednak kredytowanie zakupu domu, który jest użytkowany przez cały rok i ma być jednocześnie na stałe powiązany z daną działką siedliskową. W takim przypadku cały proces zazwyczaj ogranicza się do podstawowych formalności. Sprawa komplikuje się, jeżeli kredytowanie ma dotyczyć domku letniskowego. Taka nieruchomość jest użytkowana tylko przez określone miesiące, dlatego cały proces będzie bardziej skomplikowany. Niezależnie od rodzaju działki, warunkiem uzyskania kredytu jest zapewnienie tzw. wkładu własnego. Jego wysokość sięga zazwyczaj 10 procent całej kwoty. Niestabilna sytuacja gospodarcza sprawia jednak, że suma może ulec diametralnej zmianie. Niektóre banki wymagają aż 50 procent wkładu własnego. Dalsze postępowanie opiera się na standardowych procedurach.

Jako otrzymać kredyt hipoteczny na działkę siedliskową?

W procesie składania wniosku o kredyt hipoteczny, należy pamiętać o dostarczeniu wymaganej dokumentacji związanej z przedmiotem kredytowania. Konieczne jest załączenie:

  • informacji o statusie działki siedliskowej,
  • decyzji o warunkach zabudowy lub zaktualizowanej decyzji o planowanym zagospodarowaniu przestrzennym,
  • wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dostępne w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy,
  • akt notarialny potwierdzający prawo własności osoby planującej sprzedaż nieruchomości gruntowej, dzięki któremu bank zyska o możliwości kredytowania transakcji,
  • odpis z Księgi Wieczystej przypisanej dla danej nieruchomości gruntowej dostępny w Sądach Rejonowych przypisanych do wybranej lokalizacji lub opcjonalnie odpis z Księgi Wieczystej w wersji elektronicznej,
  • umowy przedwstępnej zawierającej informacje o cenie danej działki oraz dane umożliwiającej jej identyfikację,
  • dokumentu zaświadczającego przed bankiem, że kredytobiorca wniósł stosowny wkład własny w wymaganej wysokości.

Po spełnieniu tych warunków i przyznaniu kredytu, wypłata pierwszej transzy środków powinna nastąpić w ciągu miesiąca. Maksymalny czas oczekiwania na decyzję wynosi 21 dni.

Źródła:

  • "Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej", Paweł Księżak, Joanna Mikołajczyk
  • "Podział nieruchomości", Magdalena Durzyńska

Komentarze