Rozbudowa starego lub kilkuletniego domu bardzo często jest jedyną możliwością uzyskania dodatkowej powierzchni mieszkalnej. Jest też tańszą alternatywą dla kupna większego domu. W myśl nowego prawa budowlanego można większość dobudówek wykonać bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie. Zobacz, jak rozbudować dom i jaki rodzaj dobudówki możesz wykonać bez pozwolenia na budowę oraz jakie formalności musisz załatwić przed rozpoczęciem prac.
Dobudówka do domu, czyli dobudowany fragment domu w pionie lub poziomie to rozbudowa domu o dodatkowe pomieszczenia. W polskim prawie budowlanym rozróżniamy dobudowę w poziomie z zajęciem części gruntu, na którym jest posadowiony dom lub rozbudowa domu w pionie, która oznacza nic innego jak adaptację istniejącego już poddasza lub jego dobudowę, co każdorazowo będzie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. Niespodzianką jest fakt, że możemy nie tylko rozbudować stare domy, ale też te dopiero wznoszone.
Kiedy warto zdecydować się na dobudówkę?
Dobudówka nazywana w niektórych regionach kraju również przybudówką to doskonały sposób na powiększenie przestrzeni mieszkalnej, a także na zmniejszenie kosztów ogrzewania lub zyskanie tarasu, oranżerii czy ogrodu zimowego. W każdym z tych przypadków prace polegają na dobudowaniu dodatkowego metrażu i połączeniu nowej budowli z domem mieszkalnym. Zawsze jednak poprawia ona komfort naszego życia, bo jak wiadomo nawet kilka dodatkowych metrów kwadratowych może diametralnie zmienić organizację domu, poprawić rozmieszczenie pomieszczeń, a nawet sprawić, że będziemy mniej płacić za ogrzewanie.
Rozbudowa domu o ganek
Bardzo popularnym rodzajem przybudówki jest ganek, czyli wiatrołap, który realnie wpływa na komfort użytkowania domu. Jest to najczęściej tylko kilka dodatkowych metrów kwadratowych, ale jednak osoby, które się zdecydowały na ten krok, chwalą takie rozwiązanie. Po pierwsze dlatego, że jest on miejscem, w którym domownicy pozostawiają buty, a wraz z nimi błoto i piach z zewnątrz. A to oznacza, że częstotliwość odkurzania korytarza lub pomieszczenia, do którego prowadziły drzwi wejściowe, zmniejsza się diametralnie, a w domu jest mniej kurzu. Po drugie wiatrołap jest pomieszczeniem, które zatrzymuje zimne powietrze z zewnątrz, jeśli zamkniemy go drzwiami, oddzielając od reszty domu, realnie zmniejszymy koszty ogrzewania. Jest to również doskonałe miejsce na szafkę na buty oraz szafę lub wieszak na okrycia wierzchnie. A więc pozbędziemy się z korytarza bałaganu związanego z nierówno ustawionymi butami lub nadmiarem kurtek na wieszaku. Ponadto odzyskamy sporo miejsca, które zajęłaby szafa na kurtki. A jeśli się już ona znajduje na przedpokoju, możemy ją wykorzystać do przechowywania innych rzeczy. Korzyści z zabudowy ganku jak widzicie, jest wiele, a samo wykonanie przybudówki nie jest bardzo kosztowne i nie wymaga załatwiania wielu formalności.
Rozbudowa domu, przerobienie aneksu kuchennego na kuchnię
Wiele osób, które wybudowało dom z aneksem kuchennym zamiast pełnowymiarowej kuchni, wcześniej lub później, zaczyna tęsknić za pełnowymiarową kuchenną przestrzenią roboczą. Oczywiście, można wówczas zaanektować część salonu lub dobudować brakującą powierzchnię. Wbrew pozorom sama dobudówka w tym wypadku nie jest duża. Bo w takim pomieszczeniu jak kuchnia nawet dodatkowe 2-3 metry to już spora zmiana. Często wystarczy dobudować powierzchnię wystarczającą na wstawienie do kuchni stołu, powiększenie zabudowy meblowej lub budowę wyspy kuchennej. Inną możliwością jest na tyle duży dodatkowy metraż, że możemy aneks zamienić na samodzielną kuchnię. W tym celu należy dokładnie zastanowić nad zaplanowaniem i aranżacją nowej powierzchni. Jeśli dysponujemy odpowiedniej wielkości działką, można pokusić się o budowę naprawdę dużej kuchni, z zabudową w kształcie litery "U" z pełnowymiarowym stołem i opcjonalnie z wyspą kuchenną.
Dobudówka domu - salon z kuchnią
Jeśli jednak planujemy postawić ściankę działową między nową kuchnią a salonem, należy przemyśleć kwestię okien. A te powinny się znaleźć w obu pomieszczeniach. Zatem jeśli aneks był doświetlony z pokoju dziennego, nasza przybudówka musi posiadać okno lub okna. Jeśli z kolei to właśnie w przestrzeni kuchennej znajdowało się jedyne źródło naturalnego światła, warto "oddać" ją na rzecz salonu, a w nowej zewnętrznej ścianie kuchennej wstawić okno. Jeśli planujemy wymianę dachu i rozbudowę domu, możemy zbudować większy dach i pokryć nim nowe pomieszczenie. Wprawdzie będzie to mniej spektakularne rozwiązanie niż szklany dach lub ultranowoczesny kubik, ale nie będzie trzeba się martwić połączeniem dwóch połaci dachowych.
Dobudówka sypialnia/oranżeria lub ogród zimowy - nie musisz od razu podejmować decyzji
W myśl polskiego prawa budowlanego, na zgłoszeniu rozbudowy domu, nie musisz podawać informacji, jakie pomieszczenie urządzisz w przybudówce. A to oznacza, że możesz zacząć ją wznosić po dokonaniu wszelkich formalności, już na etapie decyzji. A potem dopiero zdecydować jak ją wykorzystać. Możesz w niej urządzić dodatkową sypialnię, swoją oddając dorastającemu dziecku, przerobić na gabinet lub każde inne pomieszczenie, którego brakuje w twoim domu. Doskonałym pomysłem jest powiększenie salonu o oranżerię lub ogród zimowy z wyjściem na taras lub na patio. Możliwości masz wiele, tym bardziej, że maksymalna wielkość dobudówki na zgłoszenie to aż 35 m2, czyli metraż przeciętnej kawalerki. Na takiej powierzchni możesz zaaranżować np. salon z kuchnią, wówczas te dwa dotychczasowe pomieszczenia, możesz inaczej wykorzystać.
Rozbudowa domu o garaż
Garaż to kolejny bardzo popularny rodzaj dobudowywanej powierzchni. Jeszcze kilkanaście lat temu stawiano domy z garażem na jedno auto, obecnie w prawie każdej rodzinie jest więcej niż jeden samochód. Zmiana klimatu i występujące latem gradobicia i silne wichury sprawiły, że coraz więcej osób decyduje się na dostawienie garażu, rozbudowę domu o brakujący garaż lub dodatkowe miejsce parkingowe w już istniejącym. Podobnie jak w poprzednim przypadku można go postawić bez pozwolenia, a jedynie na zgłoszenie. Do wyboru mamy kilka możliwości przybudówkę z zadaszeniem takim jak nasz dom, nowoczesną kostkę z płaskim dachem lub połączenie domu z gotowym garażem typu blaszak. Można go usytuować z boku domu, z przodu lub na tyłach budynku.
Dobudówka a bryła budynku
Dobudówka nie powinna szpecić bryły budynku, dlatego rozbudowując stary dom, stajemy przed dylematem, jaki kształt powinna mieć. W nowoczesnych budynkach najłatwiej i najtaniej jest dostawić tak zwaną kostkę. Postawienie kwadratowego pomieszczenia z płaskim dachem jest niedrogie, a projekt prosty w wykonaniu. W znacznie gorszej sytuacji są właściciele domów z dachem dwu i wielospadowym, ponieważ taki też powinien się pojawić na dobudowie. A to oznacza, że trzeba go estetycznie wkomponować w istniejące już zadaszenie domu.
Coraz więcej osób decyduje się na "unowocześnienie" domu ze spadzistym dachem, czyli popularnego do niedawna domu typu stodoła. W tym celu przybudówka ma płaski dach i kubistyczny kształt. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć wielu komplikacji związanych, chociażby z kolorem dachówki, która przez lata wyblakła i trudno jest dopasować ją kolorem. Ponadto nowoczesna kostka w połączeniu z klasyczną stodołą sprawia, że bryła budynku będzie wyglądała nowocześnie i lekko. Inną możliwością jest zadaszenie dobudowy dwu lub wielospadowym dachem i zgrabne połączenie go z pokryciem całego domu. Jeszcze inną możliwością, szczególnie jeśli dobudowaliśmy oranżerię lub ogród zimowy, zamiast klasycznego dachu, możemy zamontować szklany dach, składający się z konstrukcji wypełnionej szybami. Takie rozwiązanie jest od wielu lat stosowane w dobudówkach na Wyspach Brytyjskich i w Stanach Zjednoczonych. Pozwala na zbudowanie dobrze oświetlonego pomieszczenia z jednym małym oknem, a nawet bez niego. Oczywiście w idealnym scenariuszu takie zadaszenie jest jedynie uzupełnieniem okien i ma wymiar bardziej estetyczny niż praktyczny.
Rozbudowa starego domu
Rozbudowa starego domu może wiązać się z większymi komplikacjami związanymi z kondycją budynku. Zawsze przed podjęciem ostatecznej decyzji, warto sprawdzić, czy konstrukcja budynku na to pozwala. Ponadto w przypadku naprawdę starych domów, należy upewnić się, czy nie znajduje się w ewidencji zabytków. Jeśli tak, konieczne będzie pozwolenie od konserwatora zabytków. A ten może wydać decyzję odmowną, wyrazić zgodę pod warunkiem, że dobudówka będzie miała określony kształt i zostanie wzniesiona z takich materiałów jak reszta budynku.
Dobudówka - stan surowy
Rozbudowa domu, który ma już swoje lata, może okazać się skarbonką bez dna, ponieważ musimy nie tylko zbudować dodatkowy metraż, ale też połączyć go z domem. A to oznacza, że nie możemy naruszyć jego konstrukcji. Często też podczas takich remontów wychodzą niespodziewane komplikacje, np. okazuje się, że ściany są zbyt słabe, fundamenty są za płytkie czy wreszcie konieczna jest wymiana dachu albo też instalacji elektrycznej. Dlatego przebudowę starego domu trzeba nie tylko dobrze przemyśleć, ale też skonsultować z inspektorem budowlanym, elektrykiem i hydraulikiem, jeśli dobudowujemy pomieszczenie, w którym koniecznie będzie przyłącze wody. I to powinien być pierwszy krok, zanim jeszcze zrobimy projekt, wykonamy zgłoszenie do urzędu i zakupimy materiały budowlane. Może się bowiem okazać, że remont będzie bardzo kosztowny, skomplikowany lub wręcz niemożliwy.
Jak estetycznie rozbudować dom?
Powiększenie przestrzeni mieszkalnej to jedno, a jego funkcjonalność i estetyka to zupełnie co innego. Dlatego dobudówka powinna być bardzo dobrze przemyślana, zarówno pod względem estetycznym, jak i praktycznym. Pod uwagę należy wziąć komunikację z nowym pomieszczeniem, czyli w jaki sposób się do niego będziemy przemieszczać. W przypadku przestrzeni dziennej nie trzeba się martwić dostępem do korytarza. W tym wypadku amfilada jest doskonałym rozwiązaniem, które wygląda estetycznie i jest bardzo praktyczne. Umożliwia wejścia bezpośrednio z salonu do jadalni, a potem do kuchni. Amfiladowy układ nie tylko pozwala na stworzenie częściowej otwartej przestrzeni, ale też na oszczędność powierzchni, która byłaby korytarzem. Jednak w przypadku takich pomieszczeń jak sypialnia, gabinet czy wreszcie dodatkowa łazienka, dostęp do korytarza, jako głównego ciągu komunikacyjnego jest wręcz konieczny. I czasem okazuje się, że część nowego pomieszczenia i istniejącego już, musimy przerobić na przedpokój. Inną możliwością, coraz częściej stosowaną w przypadku powiększania nowoczesnych budynków jest łącznik. Wówczas przybudówka, jest nieznacznie oddalona od budynku, co pozwala uniknąć problemu z łączeniem fundamentów. Połączona jest ona z domem nowoczesnym łącznikiem. A ten może być usytuowany z każdej strony dobudowanej powierzchni i najczęściej jego wzniesienie nie wymaga robienia fundamentów.
Dobudówka a wejście do domu
Jeśli planujemy dostawić pomieszczenie mieszkalne, salon, kuchnię, czy gabinet i dobudówka będzie się znajdowała na planie domu jako najdalsze pomieszczenie, warto przemyśleć reorganizację przestrzeni w domu. Po pierwsze dlatego, żeby gości nie przeprowadzać przez całą przestrzeń nocną i gospodarczą. Po drugie ze względów typowo praktycznych. Zatem możemy zmienić przeznaczenie już istniejących pomieszczeń lub zastanowić się nad takim usytuowaniem nowej części domu, żeby nie utrudniać sobie życia. I tak salon i kuchnia powinny znajdować się jak najbliżej wejścia do domu. Zatem istniejący już ganek rozbudowujemy i przerabiamy na pomieszczenia użytkowe, a potem stawiamy zupełnie nowy wiatrołap. W ten sposób dom zachowa funkcjonalność.
Dobudówka domu - zakończenie prac
Jeśli budujemy sypialnię, może ona znajdować się na tyłach domu, co jest nawet wskazane, ale nie powinna być połączona z głównym tarasem czy patio. Latem wszyscy będą sobie skracać drogę do ogrodu właśnie przez to pomieszczenie. W gabinecie usytuowanym w tylnej części domu bezapelacyjnie dodatkowe drzwi wejściowe są idealnym rozwiązaniem. Możemy w nim przyjmować petentów, bez konieczności przeprowadzania ich przez prywatną część domu. Ponadto nie musimy przechodzić przez cały dom, żeby się przewietrzyć, czy coś załatwić. Ultranowoczesne kubistyczne dobudówki, najczęściej mają drugie wejście do domu i mini ganek lub drugie drzwi wejściowe są montowane w łączniku.
Rozbudowa domu, a fundamenty, czyli czy dobudówka musi mieć fundamenty?
Wszystko zależy od jej rodzaju, ponieważ w przypadku ganku nie będą one potrzebne, pod warunkiem, że nie będzie on ogrzewany. Jeśli jednak planujemy utrzymywać w nim temperaturę taką jak w całym domu lub zbliżoną, również w tym wypadku trzeba wylać fundamenty. W przypadku dostawiania garażu typu blaszak można pominąć ten krok, ale podłoże pod nim powinno być utwardzone i stabilne. Każdy inny rodzaj dobudowy wymaga zrobienia fundamentów.
I tutaj pojawia się pytanie, jak usytuować nowe fundamenty i jak je połączyć ze starymi?
Jest kilka zasad, których należy się przestrzegać, jeśli nie chcemy zniszczyć istniejącego już budynku.
- Nigdy nie odkopujemy starych fundamentów w całości, to może skończyć się pęknięciami na ścianach lub nawet "odklejeniem się" starej ściany. Wprawdzie istnieją metody dzięki którym można to zrobić bezpiecznie, ale są bardzo kosztowne i trudne do zastosowania na małej posesji.
- Nowe fundamenty na takiej samej wysokości jak stare - to rozwiązanie stosowane przez wielu fachowców, jednak można je zastosować tylko pod pewnymi warunkami. Po pierwsze nigdy nie odkopujemy całych fundamentów. Prace należy wykonywać etapami, ponieważ maksymalnie, bez szkody dla starej części budynku, możemy odsłonić 1.5 m fundamentów. Dopiero po ich zakopaniu, odkrywamy kolejne półtora metra.
- Nie łączymy nowych ze starymi, ponieważ łączenie może pękać, lepiej w tym miejscu zrobić dylatację, a nowe ławy podwiesić nad starymi. Wówczas ani nowe fundamenty, ani ławy nie będą obciążały starych, które w przypadku starych domów mogą być różnej jakości.
- Nowe nad starymi - to rozwiązanie najbardziej polecane i łatwe w wykonaniu. Po pierwsze dlatego, że nie musimy istniejących już odkopywać, co może się różnie skończyć. Po drugie dlatego, że nie musimy się obawiać obciążenia starych, martwić łączeniem i podwieszaniem. Pamiętajmy, że ingerencja w konstrukcję starego budynku, zawsze jest ryzykowna. A dobudowa fundamentów to jedno z najtrudniejszych zadań, jakie nas czeka podczas rozbudowy domu.
Z tego też powodu tę część prac powinno się wykonywać po zasięgnięciu porady przynajmniej dwóch ekspertów. Nigdy nowych fundamentów nie wylewamy sami, tylko doświadczony fachowiec może zdecydować, która metoda jest najbezpieczniejsza w przypadku naszego budynku. Wie on również jak dokładnie wykonać wszystkie prace. Mimo że fundamentów nie widać, są one jednym z najważniejszych elementów budynku.
Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę, jakie formalności trzeba dopełnić przed rozbudową domu?
Małe dobudówki do 35 m2 można stawiać bez pozwolenia na budowę, jedynie na zgłoszenie np. garaże, ganki i oranżerie, a także dodatkowe pomieszczenia murowane. Jednak nie oznacza to, że unikniemy wszystkich formalności.
W takim zgłoszeniu musimy zamieścić:
- zakres prac;
- rodzaj nadbudowy (np. garaż, ganek, ogród zimowy, pomieszczenie murowane, basen itp.);
- sposób wykonania, czyli jakimi materiałami planujemy rozbudować dom, jaka będzie konstrukcja dach itp.;
- datę rozpoczęcia prac,
- oświadczenie, że osoba składająca dokumenty i planująca wzniesienie dobudówki ma prawo do dysponowania działką, na której będą prowadzone prace;
- szkic dobudówki, może to być rysunek, wydruk lub jeśli ktoś ma smykałkę architektoniczną - projekt.
Wśród wymagań, jakie trzeba spełnić, jest konieczność zatrudnienia fachowca z uprawnieniami.
Jaki metraż może mieć dobudówka na zgłoszenie?
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego możemy dobudować maksymalnie 35 m2 na gruncie, ale nie ma żadnych ograniczeń co do jej wysokości. A to oznacza, że w przypadku domu piętrowego, nasza przybudówka również może być piętrowa. Tutaj warto zaznaczyć, że podobnie jak każda inna ściana budynku tak również ta musi znajdować się od granicy działki nie bliżej niż 4 metry, jeśli planujemy zrobić w niej okna lub inne otwory i 3 metry w przypadku ściany bez otworów. Kolejna kwestia to ilość dobudówek, na każdych 500 metrach działki nie może być ich więcej niż dwie. A zatem istnieje możliwość dobudowania do domu więcej niż jednej dobudówki w trakcie jednego remontu, ale na dwa zgłoszenia. Formalnie kończymy jedną dobudówkę i zgłaszamy drugą, w ten sposób można powiększyć dom nawet o 70 m2, pod warunkiem, że dysponujemy odpowiednio dużą działką. Budowę możemy zacząć nie wcześniej niż termin podany w zgłoszeniu i nie wcześniej niż po upływie 21 dni od zgłoszenia. Jeśli rozpoczniemy prace wcześniej, a w międzyczasie wpłynie sprzeciw np. jednego z sąsiadów lub urząd uzna, że rozbudowa domu, jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zostanie ona uznana za samowolę budowlaną. A wówczas urząd może wydać decyzję o konieczności rozbiórki takiego pomieszczenia lub nałożyć na inwestora grzywnę. W skrajnych przypadkach inwestorowi może grozić kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do 2 lat.
Komentarze