Działka budowlana, siedliskowa, rolna a rekreacyjna - przegląd rodzajów działek

Szukasz działki pod budowę domu? Koniecznie sprawdź, jakie są rodzaje działek i na jakiej działce możesz zbudować dom całoroczny, a na jakiej tylko letniskowy lub altanę. Czy wiesz, że w polskim prawie budowlanym istnieje aż sześć różnych typów działek i tylko na części z nich można postawić dom całoroczny? Podpowiadamy również, jakiej działki nie możesz kupić, mimo że Cię na nią stać i jakich typów działek się wystrzegać.

Działka budowlana, siedliskowa, rekreacyjna, inwestycyjna oraz leśna. Sprawdź, na której z wymienionych działek możesz postawić dom, a na jakiej tylko domek letniskowy lub altankę. Podpowiadamy jak zmienić kategorię działki i kiedy jest to możliwe. Przed zakupem działki koniecznie sprawdź do jakiej kategorii została zaliczona oraz jaki jest plan zagospodarowania na danym terenie. Rodzaje działek określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na mocy aktu prawnego, jednak w uzasadnionych przypadkach istnieje jednak możliwość zmiany typu działki. Kupując działkę, warto mieć na uwadze, że nie na każdej parceli można rozpocząć budowę.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co to jest?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą rady gminy, która precyzyjnie określa, jakie jest przeznaczenie i możliwość zagospodarowania każdej działki znajdującej się na terenie gminy. Dokument ten składa się z dwóch części i ściśle określa plany rozwoju dla danego obszaru. Obowiązek planowania przestrzennego gmin został wprowadzony ustawą z dnia 2.03.2003 roku, na mocy której każda gmina w kraju musi mieć taki plan. W praktyce oznacza to, że gminy co kilka lat uchwalają ustawę, która określa warunki zagospodarowania dla danego terenu, w tym zagospodarowania działek. Z miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się np.:

• jakiej wysokości budynki można wznosić na danym terenie;
• jakiego rodzaju budynki można postawić na danej działce;
• określenie, z której strony jest przewidziany dojazd do działki;
• warunki architektoniczne i estetyczne, takie jak kolor elewacji, rodzaj i kolor dachu. Najczęściej poza terenami typowo rekreacyjnymi lub reprezentacyjnymi gminy pozostawiają inwestorom dowolność w wyborze koloru elewacji i rodzaju dachu.

W dalszej części (II część uchwały) gmina ma obowiązek umieścić projekt graficzny, który obejmuje drogi utwardzone i gruntowe oraz ewentualne plany ich rozwoju. W planie uwzględnione są budynki mieszkalne, usługowe i tereny rekreacyjne, oraz planowane inwestycje.

Z planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się również, czy w najbliższych latach w sąsiedztwie działki, którą planujemy kupić, nie powstanie linia kolejowa, lotnisko, obiekt sportowy czy wysypisko śmieci lub inna uciążliwa działalność.

Warto zatem przed zakupem działki sprawdzić, jakie plany wobec danego terenu ma gmina. Wgląd do miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ma każda zainteresowana osoba bez składania wniosków i ponoszenia opłat.

Rodzaje działek gruntowych

Miejski plan zagospodarowania przestrzennego klasyfikuje działki gruntowe na działki budowlane, siedliskowe, rekreacyjne, inwestycyjne oraz leśne. Każda z tych kategorii jest dzielona na kolejne podkategorie. Taki podział jasno określa czy na danej działce można rozpocząć budowę i jakiego typu budynek można wnieść. Dlaczego dla kupującego tak ważne jest sprawdzenie jakiego typu działkę kupuje? Zdarza się, że atrakcyjna cena kusi nabywców, a po fakcie okazuje się, że zakupiona działka ma status rekreacyjnej lub leśnej i nie można na niej wznieść całorocznego budynku mieszkalnego, a nawet letniskowego.

Zatem w świetle prawa wszystkie działki gruntowe są podzielone na:

• działki leśne (Ls);
• działki rolne (R);
• działki siedliskowe (RM);
• działki rekreacyjne (ROD);
• działki budowlane (B).

Każdy z tych rodzajów jest dodatkowo podzielony ze względu na typ zabudowy i przeznaczenie, co dokładnie określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Czym jest działka budowlana?

W świetle prawa działka budowlana jest gruntem przeznaczonym pod zabudowania. Zgodnie z wymogami prawnymi, ten rodzaj działki powinien mieć wytyczoną drogą dojazdową oraz dostęp do drogi publicznej. Ponadto działka budowlana musi mieć określony kształt i musi być wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, czyli linię energetyczną, kanalizację i wodę. W praktyce wystarczy, że na danym terenie, czyli na ulicy na której znajduje się działka lub na sąsiadującej ulicy, jest już linia energetyczna oraz woda. Zatem działka bez prądu, wody i kanalizacji może być działką budowlaną pod warunkiem, że istnieje możliwość podłączenia tej działki do urządzeń infrastruktury technicznej. Na terenach, na których nie ma kanalizacji i wodociągu, inwestor może wybudować studnie, ale po uprzednim zdobyciu pozwolenia.

Wszystkie działki budowlane są zapisane w ewidencji gruntów i budynków oraz podzielone na kolejne typy gruntów użytkowych na:

• teren B - to teren mieszkaniowy, czyli taki na którym możemy wybudować dom całoroczny, ale w granicach określonych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
• teren Ba - to grunt przemysłowy, przeznaczony pod budynki przemysłowe - jest to najczęściej obszar przeznaczony na rozwój przemysłu w gminie np.: budowę fabryki lub dużego biznes parku;
• teren Bi - inny teren zabudowany - to najczęściej działka, na której można zbudować dom, chyba że miejski plan zagospodarowania przestrzennego stanowi inaczej. Kupując działkę zakwalifikowaną jako Bi, nawet jeśli stoi pośród innych pustych gruntów, można się spodziewać, że wkrótce pojawiają się w okolicy nowe domy. Na takim obszarze może powstać zabudowa miejska oraz drogi i przystanki. Z pewnością nie jest to teren, na którym będzie panowała cisza i spokój;
• teren Bp - tereny zabudowane lub zurbanizowane obszary w trakcie zabudowy;
• teren Bz - rekreacja i wypoczynek to działka, na której najczęściej nie można postawić całorocznego domu.

W świetle prawa każda z tych działek jest działką budowlaną, ale na każdej z nich można wznieść innego typu budynek, o dokładnie określonym przeznaczeniu. Dlatego też fakt, że kupujemy rodzaj działki budowlanej, nie określa jednoznacznie, że nabędziemy grunt na którym można wznieść dom mieszkalny. W tym celu należy dokładnie zapoznać się z kategorią i podkategorią działki, a następnie sprawdzić miejski plan zagospodarowania przestrzennego. Dopiero mając dokładną wiedzę o danej działce, można bezpiecznie podpisać umowę kupna gruntu.

Działka siedliskowa (zabudowa zagrodowa)

Działka siedliskowa w polskim prawodawstwie jest traktowana podobnie jak działka rolna, dlatego budowa na gruncie siedliskowym jest możliwa tylko po odrolnieniu tej działki. A także w przypadku osób, które w świetle polskiego prawa są rolnikami i spełnienia omówione poniżej warunki. Działka określona mianem siedliskowej lub pod zabudowę zagrodową jest dedykowana dla nabywców, którzy spełniają określone wymagania. Pierwszym i najważniejszym jest możliwość zostania rolnikiem, a w świetle obowiązującego prawa rolnikiem może zostać tylko osoba, która ma co najmniej 1 hektar ziemi, parcela jest zakwalifikowana jako grunt rolny, przez pięć lat zainteresowany pracował w gospodarstwie rolnym i ma wykształcenie rolnicze.

Na działce siedliskowej możliwa jest zabudowa, ale tylko siedliskowa. W praktyce oznacza to, że na działce siedliskowej bez odrolnienia może postawić dom jedynie rolnik, czyli osoba która w świetle obowiązujących przepisów została uznana za rolnika. Warunkiem jest postawienie domu mieszkalnego, a także zabudowy zagrodowej, czyli budynków gospodarczych, potrzebne do wykonywania pracy rolnika. Inną możliwością jest odrolnienie działki siedliskowej, co jest bardzo czasochłonne i kosztowne. Przepisy dotyczące odrolnienia reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3.02.1995 r.

Rolnik decydujący się na działkę w zabudowie siedliskowej, zanim wzniesie jakikolwiek budynek, powinien sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Taki plan jasno określa jakiego typu budynki mieszkalne i gospodarcze są dozwolone na danym terenie.

Grunt, na którym rolnik stara się o warunki zabudowy (pozwolenie na zbudowanie domu i budynków gospodarczych) powinien mieć:

• dostęp do drogi publicznej;
• teren uzbrojony;
• zabudowę w sąsiedztwie.

Takich wymogów nie musi spełniać działka, której powierzchnia przekracza średnią wielkość działek siedliskowych w danej gminie.

Działka rolna - czym jest?

Działka rolna to grunt, który na mocy ustawy z dnia 15 listopada 1984 została zakwalifikowana do ewidencji gruntów rolnych jako użytki rolne, z których wyłączone są grunty przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolna.

Działka rolna( czyli użytek rolny) dzieli się na kolejne podkategorie:

• R - czyli grunty orne przeznaczone pod uprawę;
• Ł - łąki trwałe np. do wypasania zwierząt;
• S - sady;
• Ps - skrót określający pastwiska trwałe;
• Br - grunty rolne zabudowane;
• Lzr - obszary zadrzewione lub zakrzewione znajdujące się na użytkach rolnych;
• W - rowy.

Poszczególne podkategorie szczegółowo określają jakiego typu działalność rolniczą można prowadzić na danej działce rolnej. Dokładny wykaz podkategorii dla danego terenu można sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego.

Jakakolwiek zabudowa na terenie gruntów rolnych wiąże się z wyłączeniem tego gruntu z produkcji rolnej.

Działka rekreacyjna - czym jest?

Działka rekreacyjna to działka przeznaczona do zabudowy mieszkaniowo-rekreacyjnej, której szczegóły znajdziemy w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego, a także w warunkach zabudowy dla danego terenu.

Najczęściej na działkach rekreacyjnych nie można zbudować domu całorocznego, ale dopuszczalna jest budowa domku letniskowego lub altany ogrodowej. Takie budowle wznosimy najczęściej bez pozwolenia w świetle znowelizowanego prawa budowlanego, ale tylko pod warunkiem, że plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na zabudowę na danym terenie.

Do działek rekreacyjnych zaliczamy popularne niegdyś RODY, czyli Rodzinne Ogródki Działkowe, które można wydzierżawić, ale zawsze pozostają własnością Stowarzyszenia, Skarbu Państwa lub Przedsiębiorstwa państwowego, które kupiło ogródki dla swoich pracowników. Ten ostatni typ działki letniskowej jest najmniej korzystny, ponieważ "odkupienie" jej od dotychczasowego użytkownika nie czyni nas właścicielami gruntu, a sam fakt dzierżawienia upoważnia jedynie do wypoczynku i uprawy roślin na terenie ogródka rodzinnego. Ponadto na ROD-ach można postawić mikroskopijny domek lub altanę, ale o określonych parametrach.

Działka leśna - czym jest?

Działka leśna w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1991 roku i ustawy z dnia 30 października 2002 roku jest gruntem leśnym, zapisanym w ewidencji gruntów i budynków jako las. Na terenach leśnych określonych mianem las nie można wznosić budynków prywatnych, w tym domów mieszkalnych oraz innych typów budynków. Zadaniem wymienionych wyżej ustaw jest ochrona lasu przed ingerencją człowieka, dlatego zgodnie z polskim prawem w lesie możliwa jest budowa, ale tylko określonych ustawą budynków do których należą:

• budynki ściśle związane z gospodarką leśną;
• budowle nawigacyjne;
• budowle służące ochronie zdrowia i życia ludności;
• budowle turystyczne;
• budowle służące obronności i niezbędne dla bezpieczeństwa kraju;

Budowa w pobliżu lasu - jakie warunki trzeba spełnić?

Planując budowę domu, a nawet niewielkich domków letniskowych w pobliżu lasu, należy zachować odpowiednią odległość zabudowy od ściany lasu, czyli drzew, które znajdują się przy granicy działki i lasu. Odległość tą najczęściej określa nadleśniczy na danym terenie. Najlepszym rozwiązaniem będzie zatem konsultacja z leśniczym przed zakupem planu domu i wyznaczeniem granic budynku na działce. Nie zastosowanie się do tego wymogu może grozić wstrzymaniem budowy, a także może rodzić wiele formalnych komplikacji w przyszłości.