Pozwolenie na budowę, budowa na zgłoszenie a może budowa bez pozwolenia. Sprawdź jakie zmiany zaszły w prawie budowlanym po 13-09-2020. Wyjaśniamy, kiedy musisz uzyskać pozwolenie na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie budowy i jakie obiekty można budować bez pozwolenia. Sprawdź jakie dokumenty są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę i ile w rzeczywistości trwają formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
W świetle znowelizowanych przepisów prawa budowlanego nie każda budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę i nie zawsze budowa na zgłoszenie oznacza mniej formalności. Podpowiadamy, kiedy warto starać się o pozwolenie na budowę, kiedy korzystniejsze dla inwestora jest zgłoszenie budowy, a kiedy można budować bez pozwolenia, z pominięciem wszystkich formalności.
Pozwolenie na budowę a obszar oddziaływania terenu
Zgodnie z obowiązującym przepisami prawa budowlanego kluczową kwestią określającą czy wymagane jest pozwolenie na budowę, jest określenie obszaru oddziaływania terenu. Ten tajemniczo brzmiący termin oznacza nic innego jak działkę budowlaną, parametry budynku i zagospodarowanie terenu wokół budynku, który planujemy postawić. Każda działka budowlana bez względu na formę własności podlega pewnym ograniczeniom w kwestii zagospodarowania jej obszaru oraz jej zabudowy. Pozwolenie na budowę jest wymagane wówczas, gdy obszar oddziaływania terenu wpływa na budynki sąsiadujące z działką np. Budynek w znacznym stopniu, będzie zaciemniać posesję obok, zasłaniać tereny zielone np. parki, lasy itp. Pozwolenie na budowę jest wymagane również, kiedy obszar oddziaływania wychodzi poza teren działki. Ponadto bezwzględnie pozwolenie na budowę jest wymagane podczas remontu, modernizacji i odrestaurowania budynków znajdujących się na obszarach będących pod pieczą konserwatora zabytków, a także wszystkie prace budowlane znajdujące się przy obiekcie znajdującym się na liście zabytków. Jeśli obszar oddziaływania budowy w całości mieści się na działce budowlanej, można budować na zgłoszenie. W świetle obowiązujących przepisów obszar oddziaływania terenu określa projektant. Przed nowelizacją określał go organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Pozwolenie na budowę - wymagane formalności
Wniosek o pozwolenie na budowę składamy we właściwym organie dla adresu działki budowlanej (starostwo powiatowe, urząd miasta, urząd dzielnicowy, urząd wojewódzki). Do wypełnionego wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
- projekt domu w czterech egzemplarzach razem ze wszystkimi opiniami i pozwoleniami,
- decyzję o warunkach zabudowy,
- oświadczenie lub dokument potwierdzający prawo własności do działki budowlanej,
- zaświadczenie projektanta o prawie do wykonywania projektów budynków mieszkalnych,
- oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
- opłatę skarbową.
Po nowelizacji przepisów budowlanych konieczne jest również umieszczenie na pierwszej stronie dokumentacji (tak zwanej tytułowej stronie) kategorii obiektu budowlanego. W niektórych przypadkach organ wydający decyzję może zażądać przedłożenia dodatkowych dokumentów.
Złożony wniosek o pozwolenie na budowę jest rejestrowany w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego. Następnie urzędnicy sprawdzają, czy wniosek zawiera wszystkie załączniki oraz, czy spełnia wszystkie wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jeśli planu na danym terenie nie ma, czy projekt jest zgodny z warunkami zabudowy. Następnie urzędnicy "biorą pod lupę" projekt zagospodarowania działki budowlanej, który musi być zgodny z obowiązującymi przepisami. Zdarza się, że plan zagospodarowania działki zawiera jakieś nieprawidłowości, wówczas urzędnik wysyła pisemne zawiadomienie, z wykazem błędów i niezgodności, oraz terminem na ich naprawę. Niewykonanie we wskazanym terminie wymienionych przez urząd czynności będzie skutkować decyzją odmowną.
Pozwolenie na budowę - ile trzeba czekać?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami na wydanie decyzji urząd ma 30 dni od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jednak termin na wydanie decyzji jest często przedłużany. W praktyce każde pismo wychodzące przedłuża urzędowy termin od 14 do 30 dni, a to oznacza, że na pozwolenie na budowę często trzeba poczekać nawet kilka miesięcy. Dlatego bardzo ważne jest, żeby wniosek o pozwolenie na budowę zawierał wszystkie załączniki, a plan zagospodarowania działki był zgodny z obowiązującymi przepisami już w dniu złożenia wniosku. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wiąże się z powiadomieniem właścicieli sąsiednich działek, którzy w przypadku gdy nasza działka oddziałuje na sąsiednią (patrz obszar oddziaływania terenu powyżej), zawiadomienie o naszej budowie otrzymują również zarządcy drogi oraz ewentualni inny właściciele. Na odwołanie wymienione osoby mają 14 dni, jeśli nikt się nie odwołuje ten etap mamy za sobą. W przypadku odwołania wniosek o pozwolenie na budowę trafia do wyższej instancji i cała procedura rusza od nowa. Optymalny czas oczekiwania na pozwolenie na budowę to około 2-2,5 miesiąca, ale zdarza się, że zgodę otrzymujemy nawet po 6 miesiącach, jeśli złożony wniosek jest niekompletny lub plan zagospodarowania działki zawiera błędy, albo obszar działki oddziałuje na inne działki, których właściciele zgłaszają wnioski lub sprzeciw. Po otrzymaniu pozwolenia warto od razu rozpocząć budowę, gdyż dokument ten jest ważny tylko 3 lata. A to oznacza, że nawet rozpoczęta i wstrzymana budowa po upływie tego terminu będzie uznana za samowolę budowlaną. Natomiast dokończenie budowy po upływie 36 miesięcy od uprawomocnienia się pozwolenia na budowę wiąże się z koniecznością składania kolejnego wniosku.
Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę jest wymagane podczas budowy obiektów, których obszar oddziaływania ma wpływ budynki, obiekty i obszary, z którymi sąsiaduje działka budowlana. Co w praktyce oznacza, że budowa domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, podobnie jak budowa bliźniaka, ale już budowa domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce budowlanej, nie wymaga uzyskania takiego pozwolenia. Pozwolenie na budowę bezwzględnie jest wymagane w przypadku:
- domów,
- altan,
- garaży,
- wiat,
- budynków gospodarczych, których obszar oddziaływania wychodzi poza działkę - np.: ograniczając dostęp do promieni słonecznych na sąsiedniej działce, woda z dachu spływa na działkę obok itp.
Ponadto pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku budowy domów o przeznaczeniu rekreacyjnym, letniskowym, których powierzchnia jest większa niż 35 metrów kwadratowych oraz domów letniskowych całorocznych bez względu na ich powierzchnię zabudowy. W świetle znowelizowanych przepisów pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku budowy wiat, których powierzchnia zabudowy przekracza 50 metrów kwadratowych, a także oczek wodnych i basenów o powierzchni przekraczającej 50 m kwadratowych. Budowa domów wielorodzinnych i budynków usługowych również jest możliwa po uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę jest również konieczne w przypadku budowy instalacji gazowej oraz kotłowni gazowej. Nadal pozwolenie na budowę jest wymagane do zbudowania szamba o pojemności powyżej 10 m3, a także przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności powyżej 7,5 m3 na dobę. Pozwolenie na budowę jest również wymagane na docieplenie budynków, których wysokość przekracza 25 m. Udogodnieniem jest natomiast fakt, że pozwolenie na budowę można przenieść na inną osobę np. w przypadku sprzedaży domu w trakcie budowy lub w czasie, gdy budowa została wstrzymana.
Zgłoszenie budowy - jakie formalności są wymagane?
Zgłoszenie budowy podobnie jak wniosek i pozwolenie na budowę zgłaszamy we właściwym dla adresu działki budowlanej organie (starostwo powiatowe, urząd miasta, urząd dzielnicowy, urząd wojewódzki) na specjalnym formularzu. Do zgłoszenia dołączamy:
- dokument określający rodzaj i zakres oraz sposób realizacji budowy,
- oświadczenie pod odpowiedzialnością karną o prawie własności do działki budowlanej,
- plan lub szkic budowy.
W przypadku zgłoszenia budowy nie ma wymogu przedstawiania projektu wykonanego przez projektanta z uprawnieniami. Jeśli budowa budynku zakłada również budowę przyłączy, konieczne jest dołączenie do wniosku projektu zagospodarowania działki z uwzględnieniem tych przyłączy oraz opisem wykonanym przez osobę z uprawnieniami.
Brak odpowiedzi w ciągu 21 od dnia złożenia wniosku, jeśli organ wydający decyzję nie poinformował o prowadzonym postępowaniu, oznacza zgodę. Uściślając brak pisemnej zgody na budowę w przypadku zgłoszenia budowy, jest równoznaczny z jej otrzymaniem. Pisemną odpowiedź od organu wydającego decyzję otrzymujemy wówczas, jeśli jest ona odmowna. Reasumując brak jakiejkolwiek korespondencji z urzędu, w ciągu 21 dni od dnia złożenia formularza oznacza, że sprzeciw nie został wniesiony i możemy rozpoczynać budowę.
Budowa na zgłoszenie - kiedy nie jest wymagane pozwolenie na budowę?
Nowelizacja prawa budowlanego przewiduje budowę mieszkalnych domów jednorodzinnych, wolnostojących, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce budowlanej. Ponadto możliwa jest rozbudowa oraz przebudowa domów jednorodzinnych mieszkalnych na zgłoszenie pod warunkiem, że nie zwiększy się jego oddziaływanie na tereny wokół działki. Na zgłoszenie możemy przebudować lub rozbudować mieszkalny dom jednorodzinny pod warunkiem, że nie zwiększy się jego obszar oddziaływania na tereny sąsiadujące. Postawić na zgłoszenie można budynek kontenerowy o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2 zabudowy. W świetle obowiązujących przepisów prawa budowlanego zgłoszenia wymaga projekt parterowych budynków stacji transformatorowych, a także budowa sieci transformatorowych o napięciu znamionowym nie większym niż 2 kV, na zgłoszenie budujemy również sieć kanalizacyjną, cieplną, telekomunikacyjną.
Budowa bez pozwolenia i bez zgłoszenia
Co zgodnie z prawem można zbudować bez pozwolenia i zgłaszania?
- Prawo budowlane dopuszcza budowę bez pozwolenia i zgłoszenia obiektów gospodarczych mających związek z produkcją rolną i uzupełniających budynki zagrodowe na istniejącej już działce siedliskowej, do których należą:
- budynki gospodarcze parterowe, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2, które mają rozpiętość do 4,80 m;
- suszarnie - kontenery, których powierzchnia nie przekracza 21 m2.
- Prawo budowlane dopuszcza również budowę i stawianie wiat na zgłoszenie. Pod warunkiem, że powierzchnia zabudowy pojedynczej wiaty nie przekracza 50 m2, a łączna liczba wiat nie przekracza 2 dwóch wiat na każdym 1000 m2 powierzchni działki. Ponadto wiatę można postawić na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub jest przeznaczona pod budowę mieszkaniową.
- Wiaty przystankowe i peronowe.
- Altany, w tym altany działkowe nieprzekraczające powierzchni zabudowy 35 m2, których liczba na każde 500 m2 powierzchni nie działki nie może być większa niż 2.
- Ponadto bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia można budować oczka wodne o powierzchni nieprzekraczającej 50 m2, których obszar oddziaływania nie wychodzi poza działkę, na której się znajdują.
- Budowa ogrodzenia, którego wysokość nie jest wyższa niż 2,20 m, również nie wymaga zgłoszenia ani uzyskania pozwolenia na budowę, barakowozy i inne tymczasowe obiekty na terenie budowy, które są użytkowane podczas wykonywania prac budowlanych, badań i pomiarów geologicznych i geodezyjnych.
- Dopuszczalne jest również stawianie bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia budynków będących eksponatami wystawowymi, nie użytkowymi, ale tylko na terenie wyznaczonym do ekspozycji.
- Prawo budowlane dopuszcza również budowę i obudowę ujęć wód podziemnych, czyli studni bez pozwolenia i zgłoszenia.
- W świetle znowelizowanych przepisów budowlanych pozwolenia na budowę ani zgłoszenia nie wymaga również postawienie paczkomatu, biletomatu, bankomatu i wpłatomatu oraz innych automatów usługowych nie wyższych niż 3 m.
- Zbiorniki naziemne na paliwa płynne klasy III do użytku własnego nieprzekraczające pojemności 5 m3.
- Ponadto bez pozwolenia można zbudować lub powiększyć taras przydomowy, którego powierzchnia nie będzie przekraczała 35 m2.
- Prawo budowlane przewiduje również możliwość budowy bez pozwolenia i zgłoszenia zbiorników wodnych w tym stawów usytuowanych w całości na terenach rolnych, których powierzchnia nie przekracza 1000 m2 i głębokości do 3 m.
Remont i przebudowa bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia
Prawo budowlane przewiduje również przebudowę oraz remont jednorodzinnych budynków mieszkalnych, na których budowę było potrzebne pozwolenie, ale pod warunkiem, że nie ingerujemy w elementy konstrukcyjne tego budynku. Zabroniona jest natomiast przebudowa przegród zewnętrznych tego budynku. Ponadto bez pozwolenia i zgłoszenia można ocieplać budynki, których wysokość nie przekracza 12 m, co oznacza, że ocieplenie domu jednorodzinnego w większości przypadków jest możliwe bez żadnych formalności. Dopuszczalny jest również bez pozwolenia i zgłoszenia remont pomp ciepła, paneli fotowoltaicznych o zainstalowanej mocy nieprzekraczającej 50 kW, a także instalacji znajdujących wewnątrz budynków poza instalacją gazową, na którą bezwzględnie jest wymagane pozwolenie na budowę.
Szczegółowe przepisy dotyczące pozwolenia i zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych, gospodarczych i przemysłowych, a także innych obiektów i instalacji niewymienionych powyżej reguluje Dz.U. 2020 poz. 471 art. 5 pkt 2 lit. b w zakresie art. 7 ust. 8g(2) i 8g(5) wszedł w życie z dniem 19 marca 2021r.
Kiedy pozwolenie na budowę, kiedy zgłoszenie, a jakie obiekty można budować bez pozwolenia i bez zgłoszenia budowy?
| Pozwolenie na budowę | Budowa na zgłoszenie | Budowa bez pozwolenia |
| domy w zabudowie szeregowej | domy mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce budowlanej | budynki gospodarcze rolne* parterowe do 35 m2 i rozpiętości zabudowy do 4,80 m |
| domy bliźniacze | domy letniskowe sezonowe do 35 m kwadratowych | rolne* suszarnie kontenerowe o powierzchni do 21 m2 |
| budynki, których obszar oddziaływania wychodzi poza teren działki budowlanej | domy rekreacyjne, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce budowlanej | wiaty do 50 m2 na działce budowlanej lub działce pod budowę. Liczba wiat na każdy 1000 m2 kwadratowych działki to maksymalnie 2 wiaty |
| domy letniskowe powyżej 35 m kwadratowych | domy letniskowe do 35 m kwadratowych | wiaty przystankowe i peronowe |
| domy rekreacyjne powyżej 35 m kwadratowych | domy rekreacyjne do 35 m kwadratowych | altany działkowe do 35 m2, na każde 500 m2 może przypadać dwie altany |
| całoroczne domy letniskowe bez względu na powierzchnię zabudowy | --- | obiekty małej architektury (nie dotyczy obiektów architektury miejskiej oraz małej architektury w miejscach publicznych). Przepis jest skierowany do właścicieli prywatnych posesji |
| wiaty powyżej 50 m kwadratowych | --- | barakowozy i inne tymczasowe budynki użytkowane podczas prac budowlanych, geodezyjnych i geologicznych |
| domy wielorodzinne | --- | budynki eksponaty wystawowe nieużytkowe postawione w wyznaczonym miejscu |
| budynki usługowe | --- | budowa i obudowa studni |
| oczka wodne powyżej 50 m kwadratowych oraz tych których obszar oddziaływania wychodzi poza działkę | --- | oczka wodne do 50 m2, których których obszar oddziaływania wychodzi poza działkę |
| baseny powyżej 50 m kwadratowych, a także tych których obszar oddziaływania wychodzi poza działkę | --- | baseny poniżej 50 m kwadratowych, których obszar oddziaływania nie wychodzi poza działkę |
| budowy i remonty znajdujące się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków | remont i renowacja budynków znajdujących się w rejestrze zabytków | ogrodzenie do 2,20 m wysokości |
| instalacja gazowa | --- | bankomat, wpłatomat, paczkomat, biletomat oraz inne automaty usługowe do 3 m wysokości |
| budowa kotłowni gazowych | --- | zbiorniki na paliwa płynne kl III do 5 m3 pojemności, stawiane na użytek własny |
| podpiwniczeń bez względu na powierzchnię zabudowy | --- | budowa i rozbudowa naziemnego tarasu przydomowego do 35 m2 |
| piwniczek bez względu na powierzchnię zabudowy | --- | przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych których budowa wymaga pozwolenia na budowę bez zmian w przegrodach zewnętrznych oraz bez naruszania elementów konstrukcyjnych |
| szamba powyżej 10 m3 | szczelne szamba o pojemności nie przekraczającej 10 m3 | --- |
| przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności powyżej 7,5 m3 na dobę | przydomowe oczyszczalnie ścieków nie przekraczające wydajności 7,5 m3 na dobę | --- |
| docieplenia budynków o wysokości powyżej 25 m | docieplenia budynków o wysokości poniżej 25 m | docieplenie budynku, którego wysokość nie przekracza 12 m |
| --- | rozbudowa i przebudowa domów jednorodzinnych pod warunkiem, że nie zostanie zwiększony ich obszar oddziaływania na tereny sąsiadujące | --- |
| --- | zgłoszenie projektu budowy stacji transformatorowych budynków parterowych | --- |
| --- | budynki kontenerowe o powierzchni zabudowy do 35 m2 | --- |
| --- | budowa sieci transformatorowych o napięciu znamionowym nie przekraczającym 1 kV | --- |
| --- | budowa sieci kanalizacyjnej | --- |
| --- | budowa sieci cieplnej | --- |
| --- | budowa sieci telekomunikacyjnej | --- |
| --- | --- | budowa i remont pompy ciepła |
| --- | --- | remont i montaż paneli fotowoltaicznych o zainstalowanej mocy nie przekraczającej 50 kW |
| --- | --- | instalacji znajdujących wewnątrz budynków z wyłączeniem instalacji gazowych na budowę i remont których jest wymagane pozwolenie na budowę |
*rolne tj. obiekty gospodarcze mające związek z produkcją rolną i uzupełniające budynki zagrodowe na istniejącej już działce siedliskowej.
Pozwolenie na budowę czy budowa na zgłoszenie? Co jest korzystniejsze dla inwestora?
Budowa na zgłoszenie jest kuszącą perspektywą dla inwestorów, których przyszłe budynki spełniają wszystkie warunki budowy na zgłoszenie, a obszar oddziaływania mieści się w całości na działce budowlanej. Zgłoszenie budowy zamiast wniosku o pozwolenie na budowę oznacza, że w przypadku braku sprzeciwu już po 21 dni możemy rozpocząć budowę. Jednak jak to zwykle bywa, diabeł tkwi w szczegółach i budowa zaczęta na zgłoszenie musi być wstrzymana, gdyż w trakcie prac budowlanych okazało się, że konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Dzieje się tak każdorazowo, gdy do projektu zostały wniesione zmiany. Wówczas budowa na zgłoszenie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę w przeciwnym razie stanie się samowolną budowlaną. Wniosek o pozwolenie na budowę, mimo że wcześniej nie był wniesiony sprzeciw do zgłoszenia budowy, jest rozpatrywany w trybie normalnym, co oznacza, że procedura nie jest uproszczona, a w tym czasie budowa powinna być wstrzymana.
Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku, gdy mamy pozwolenie na budowę, ewentualne zmiany wówczas wiążą się ze złożeniem nowego projektu, a czas oczekiwania na nowe pozwolenie na budowę jest najczęściej bardzo krótki.
Komentarze